Konventionelle Sanierung oder Softsanierung an der Hündlerstrasse?
Schritt für Schritt: unser Weg zum Entscheid.
Ausgangslage
Steckbrief Hündlerstrasse
Liegenschaft: Baujahr 1994, im Baurecht (Stadt Winterthur)
Wohnungen: 40 Wohnungen von 2.5 bis 5.5 Zimmer
Mietzins: 1006 bis 1910 Franken
Besonderes: Kindergarten und Primarschule nebenan, Gartenbeete, Siedlungsraum für spontane Treffen oder private Feste
Voraussichtliche Lebensdauer der Siedlung
Das Baurecht läuft im Jahr 2052 ab und ist zweimal um 10 Jahre bis 2072 verlängerbar, danach kommt ein weiteres Baurecht oder ein Kauf in Frage. Für die Lebensdauer der Siedlung heisst das: Sie wird mindestes 78 aber vielleicht auch bis zu 100 Jahre alt.
Sanierungszyklus
Unser Liegenschaftenstrategie-Plan geht in der Theorie von einem Sanierungszyklus von 30 Jahren aus. Das heisst für uns in der Praxis: Kommt eine Liegenschaft ins Sanierungsalter, überprüfen wir vorgängig, ob es tatsächlich eine umfangreiche Sanierung innen und aussen braucht – oder nicht.
Das Wichtigste aus der Bestandesaufnahme
Die Liegenschaft ist gut unterhalten, die Menschen wohnen gerne in der Siedlung und die Materialien und Farben sind «modisch» gut gealtert. Es hat viele Bauteile mit unterschiedlichen Lebensdauern, ein Grossteil davon funktioniert noch gut und/oder ist noch nicht amortisiert. Die Wasserleitungen zeigen keine Ermüdungserscheinungen.
Zwischenbilanz
Fazit: Eine konventionelle Sanierung drängt sich nicht zwingend auf.
Entscheid: Vergleich Vor- und Nachteile einer konventionellen und einer sanften Sanierung aus verschiedenen Perspektiven.
Soft oder konventionell – welche Sanierungsvariante macht das Rennen?
Faktor Zeit
Welche Auswirkungen haben die Varianten auf die Zeitpunkte und die Gesamtanzahl Sanierungen bis zum Rückbau der Siedlung?
Zeit: Konventionelle Sanierung
Konventionelle Sanierungen im 30. und 60. Lebensjahr
(Vorläufiges) Ende Baurecht: 78. Lebensjahr
Rückbau nach 90 bis 100 Lebensjahren
Fazit: Die zweite Sanierung fällt zu einer Unzeit an, weil wir dann wahrscheinlich noch nicht wissen, wie es mit dem Baurecht weitergeht.
Zeit: Softsanierung
Softsanierung im 30. und 75. Lebensjahr
Konventionelle Sanierung im 45. Lebensjahr
(Vorläufiges) Ende Baurecht: 78. Lebensjahr
Rückbau nach 90 bis 100 Lebensjahren
Fazit: Der Zeitpunkt der zweiten Softsanierung im 75. Jahr ist ideal, weil dann bereits entschieden ist, wie es mit dem Baurecht weitergeht.
Faktor Qualität
Welche Argumente sprechen für eine konventionelle oder sanfte Sanierung?
Qualität: Argumente für eine konventionelle Sanierung
Risiko: kleineres Ausfall- und Wasserschaden-Risiko, weil das ganze System aus Wasser- und Abwasserleitungen und Bauteilen ersetzt wird.
Gestaltung: Freiheit bei der Erarbeitung des Material- und Farbkonzepts dank Kompletterneuerung.
Qualität: Argumente für eine sanfte Sanierung
Aussenhülle: guter Zustand der Faserzementplatten, bei den Balkonen reicht eine sanfte Sanierung.
Küche: Arbeitsflächen sind abgenutzt, nur minimale Verschleisserscheinungen bei den Metall-Kücheneinbaumöbel. Zustand Bodenbelag gut. Lebenserwartung der Geräte unterschiedlich.
Badezimmer: Klosetts, Badewannen, Armaturen und Spiegelschränke sind grösstenteils abgenutzt, Lavabos mit Unterbauten sowie Boden- und Wandbeläge sind funktionstauglich.
Faktor Gesellschaft
Was spricht aus Sicht der Bewohner:innen für eine konventionelle oder sanfte Sanierung?
Gesellschaft: Argumente für eine konventionelle Sanierung
Weniger Unterhalt: Bei Bauteilen, die nicht nach 30, sondern erst nach 45 Jahren ersetzt werden, ist die Wahrscheinlichkeit eines erhöhten Unterhalts grösser.
Neu wird bevorzugt: Viele Menschen ziehen es vor, in einer Siedlung mit neueren Bauteilen zu wohnen.
Gesellschaft: Argumente für eine sanfte Sanierung
Kurze Dauer: Dank der viel geringeren Eingriffstiefe dauert die Sanierung pro Wohnung nur 10 statt bis zu 30 Arbeitstage.
Kein Auszug: Weniger Staub, weniger Lärm, durchgehend fliessendes Wasser und nur wenige Stunden ohne WC machen eine Sanierung im bewohnten Zustand möglich.
Faktor Ökologie
Wie beurteilen wir ein sanfte gegenüber einer konventionellen Sanierung aus ökologischer Sicht?
Für die Erstellung der Siedlung im Jahr 1994 wurden viele Ressourcen verbraucht. Wenn nach 30 Jahren etliche Bauteile dieser Siedlung nicht ersetzt werden und stattdessen noch weitere 15 Jahre ihren Dienst tun können, werden Ressourcen geschont. Anders zusammengefasst: Kein Material einzusetzen, ist oft ein ökologischer Entscheid.
Faktor Wirtschaftlichkeit
Welche Variante hilft mehr, kostengünstige Mieten zu sichern?
Wirtschaftlichkeit: Kosten mit konventionellen Sanierungen
Bemerkung: Die Berechnungen basieren auf den Daten bereits umgesetzter Projekte. Nicht berücksichtig sind Kosten für den Unterhalt, die Teuerung und die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Fazit und Entscheid
Fazit: Nicht nur die ökologischen und wirtschaftlichen, sondern auch die gesellschaftlichen Aspekte und das Timing mit dem Ablauf des Baurechts sprechen für eine Durchführung einer Softsanierung. Den etwas grösseren Umfang des Unterhalts in den kommenden 15 Jahren schätzen wir als tolerierbar ein.
Entscheid: Ausführung einer Softsanierung
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